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Las cuatro pruebas de mayor y mejor uso

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Mano sosteniendo una lupa sobre una figura de casa

Los tasadores a veces pasan por alto el uso más alto y mejor. Es el uso razonable, probable y legal de un terreno baldío o una propiedad mejorada. La propiedad, tal como se desarrolla, se considera su Mejor y Más Alto Uso hasta que el valor del terreno sea mayor sin mejoras. Aquí hay un desglose de los cuatro criterios que debe cumplir el uso más alto y mejor.

1. Físicamente posible

Debe considerar el tamaño, la forma, la topografía y la accesibilidad del sitio al determinar si es físicamente posible.

Algunas preguntas para responder:

  • ¿Puede el sitio admitir una nueva construcción o mejora?
  • ¿Hay acceso a los servicios públicos?
  • ¿Es suficiente el drenaje?
  • ¿La propiedad es de fácil acceso? ¿Está en una calle de sentido único o en una calle sin salida, por ejemplo?
  • ¿La ubicación, la topografía o el tamaño aumentarían drásticamente el costo de construcción en el sitio? (Si es así, eso puede disminuir el valor).

2. Legalmente permitido

Debe considerar si algún problema o restricción de zonificación impedirá construir o mejorar el lote.

Algunas preguntas para responder:

  • ¿Tiene una encuesta actual de la propiedad? (Si no, obtenga uno, que cubra específicamente los límites para saber si existen servidumbres o usurpaciones).
  • ¿Existen restricciones de escritura?
  • ¿Hay problemas de zonificación, como el tamaño mínimo del lote o la altura o el tamaño máximo de la construcción?
  • ¿Existe una servidumbre de mantenimiento, como las propiedades frente al mar, que podría afectar las estructuras existentes o propuestas?
  • ¿Se consideran las estructuras existentes un uso legal no conforme? (Por ejemplo, la estructura ha sido «exenta» y puede permanecer; sin embargo, no se permitiría construirla según los requisitos de zonificación actuales).

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3. Financieramente factible

Esto se refiere específicamente a si las inversiones financieras serían mayores que el rendimiento financiero potencial.

Algunas preguntas para responder:

  • ¿Cómo se compararía la construcción o las mejoras con otras propiedades locales? (Por ejemplo, las mejoras extensas podrían mejorar en exceso una propiedad hasta el punto de que tenga un precio excesivo para el mercado).
  • ¿El costo de mejorar o construir la casa excedería mucho más que el costo de construir una casa promedio en el área inmediata?
  • ¿Podría el diseño único y específico del propietario de la nueva construcción o mejora hacer que la propiedad sea difícil de revender o reducir el valor de la propiedad?

4. Máximamente productivo

Si está aplicando este criterio a propiedades residenciales, el uso económicamente factible generalmente se alinea con el uso más rentable, por lo que puede combinar estos dos criterios. Sin embargo, más rentable generalmente se refiere a propiedades comerciales y establece el ingreso neto más alto para una estructura propuesta.

Algunas preguntas para responder:

  • ¿Tiene un análisis de mercado o un estudio de viabilidad? (Es probable que desee realizar uno para asegurarse de tener suficiente información sobre la cual basar su opinión).
  • ¿Qué tipo de propiedad comercial (p. ej., comercio minorista, restaurante, estación de servicio) sería más rentable dada la ubicación?

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Nota del editor: esta publicación se publicó originalmente el 17 de noviembre de 2020 y se actualizó el 18 de noviembre de 2022.

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