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La asequibilidad impulsa el valor: perspectivas de un tasador experimentado

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La asequibilidad impulsa el valor: perspectivas de un tasador experimentado

Se puede decir que los precios de la vivienda determinan la asequibilidad, pero también es cierto que la asequibilidad puede impulsar los precios y los precios, a su vez, pueden impulsar el valor.

Debido al aumento de las tasas de interés, muchos compradores potenciales de viviendas actualmente no pueden calificar para comprar las propiedades que desean. Algunos han sido expulsados ​​del mercado por completo. Después de hablar recientemente con dos personas en el negocio de las hipotecas, descubrí que de repente tienen mucho tiempo libre ya que la cantidad de solicitantes de hipotecas ha disminuido significativamente. Al mismo tiempo, veo que algunos precios de cotización se reducen y el número de días en el mercado aumenta gradualmente. Todos estos son signos que indican una brecha en la asequibilidad.

¿Estamos en la cúspide de una corrección del mercado?

El año pasado, en otra publicación de blog de McKissock llamada «¿Hay una corrección del mercado en camino?» Discutí las señales que indicarían la próxima corrección del mercado. Entre ellos se encuentran los signos anteriores.

A veces escuchamos la frase: «El tasador lo evaluó demasiado bajo» o algo similar: culpar al tasador por la determinación del valor final. Es posible que haya habido un error. No somos perfectos, y como he escrito antes: “No hay una respuesta correcta en la tasación, y rara vez varios tasadores seleccionados al azar llegarían a la misma conclusión exacta sobre la cantidad de dólares”.

Los comparables ajustados arrojan un rango de valores indicados. La industria crediticia y nuestros clientes en general nos piden que conciliemos ese rango en un solo número. Suponiendo que estén correctamente ajustados, el mercado arrojó una variedad de resultados potenciales, no una sola cifra. Los compradores no son consistentes en lo que ofrecen por una propiedad, que suele ser una combinación de deseos, necesidades y, lo adivinó… asequibilidad.

¿Qué hacen realmente los tasadores?

En el primer día de clases, a menudo les digo a los estudiantes de pre-licencia, “Los tasadores no crean valor; simplemente leen las hojas de té en la taza”. Aprendemos a analizar datos de mercado y reportar lo que mercado dice que la propiedad en cuestión probablemente se vendería, en circunstancias normales, a partir de la fecha de vigencia. (Si lee la definición de «mercado» en los formularios estándar, eso es esencialmente lo que dice).

La asequibilidad juega un papel importante en el impulso de los precios de las viviendas y, a su vez, en el valor de las propiedades en un área. Los prestamistas a menudo tienen que decirles a los compradores potenciales que no están aprobados porque el factor de asequibilidad los descalifica.

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Compradores calificados y precios de cotización

Antes de especializarme en tasaciones, era propietario y operaba una importante empresa de corretaje de bienes raíces de servicio completo. En ese entonces, no era común que los vendedores de bienes raíces precalificaran a los compradores, pero lo hicimos. Una vez que los compradores fueron precalificados, se les mostraron propiedades dentro de su presupuesto. Muchas veces, en el camino a una casa que el comprador podía pagar, veía una casa que le atraía y preguntaba: «¿Qué pasa con esa?» Desafortunadamente, la respuesta fue simple: no podían permitírselo.

Aprendimos desde el principio que poner una propiedad en una lista demasiado alta es una de las peores cosas que puede hacer como agente de bienes raíces. ¿Por qué? Porque la gente equivocada lo mira.

Por ejemplo, hace unos años antes de la pandemia, un familiar mío precalificó para un préstamo de $350.000. Mientras buscaban una casa, presionaron al agente de bienes raíces para que les mostrara el interior de una casa cotizada en $450,000 a pesar de que no podían pagarla, porque les gustaba su exterior. Al final resultó que, el vendedor había insistido en ese precio, y el agente inmobiliario había tomado la lista sabiendo que era más como una casa de $350,000. Como resultado, aquellos que podían pagar una casa de $450,000 la miraron y reconocieron que no era una casa de $450,000 y no estaban interesados. Además, los compradores de casas de $350,000 (excepto mis parientes) no miraron la casa porque estaba fuera de su rango de precios.

En lo que era un mercado bastante activo, la casa había estado en el mercado durante casi dos años. Cuando el agente inmobiliario finalmente convenció al vendedor de reducir el precio a $350,000, el agente que trabajaba con mis familiares llamó para informarles de la reducción del precio y 20 minutos después estaban bajo contrato.

¿Qué es un comparable?

Para encontrar ventas comparables, los tasadores buscan en el mercado ventas similares que los compradores potenciales de la propiedad en cuestión podrían haber considerado como alternativas a la propiedad en cuestión. Buscar por un rango de precios predeterminado es una opción peligrosa e inaceptable. El número de alternativas se puede reducir buscando por ubicación y características físicas relevantes. La búsqueda da como resultado un rango de asequibilidad para los compradores potenciales de la propiedad en cuestión.

Aunque un vendedor tiene derecho a aceptar o rechazar una oferta, es el comprador, y lo que ese comprador puede pagar, lo que determina el precio final pagado. Esos precios asequibles son los que utilizan los tasadores para extraer valores de los datos del mercado.

La falta de asequibilidad afecta al mercado

A medida que aumentan las tasas de interés y la inflación, pero los ingresos no aumentan al mismo nivel, esto muy bien podría desencadenar una corrección del mercado. Estoy leyendo muchas predicciones de personas en puestos altos en el mundo inmobiliario y de préstamos que dicen que la corrección está en marcha y que todo se trata de la asequibilidad.

Aprenda más con el curso CE de McKissock, Perturbaciones del Mercado: Tasaciones en Mercados y Ciclos Atípicos.

Escrito por Steven W. Vehmeier, Educador Emérito de Evaluación. Steve se retiró de sus prácticas de evaluación y educación de evaluación después de una larga carrera especializada en escribir y enseñar cursos de educación continua y previa a la licencia, incluidos veintidós años haciéndolo para McKissock. Continúa escribiendo artículos y blogs para compartir su conocimiento y experiencia.

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