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Cómo identificar una propiedad de complejo residencial

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Tasadora inspeccionando una propiedad de un complejo residencial unifamiliar

Si pide a los tasadores que proporcionen ejemplos de asignaciones de tasación complejas, muchos se centrarán en propiedades comerciales o de uso mixto o propiedades de dos a cuatro familias. Sin embargo, muchas tasaciones de viviendas unifamiliares se consideran asignaciones complejas. A continuación, proporcionamos la definición de una propiedad compleja y profundizamos en los tres tipos de propiedades de complejos residenciales.

¿Qué hace que una propiedad sea compleja?

Una propiedad residencial compleja de una a cuatro familias se define como una propiedad que cumple al menos uno de los siguientes criterios:

  • El inmueble a tasar es atípico
  • La forma de propiedad es atípica.
  • Las condiciones del mercado son atípicas.

A continuación, profundizamos un poco más en cada tipo de propiedad compleja descrita anteriormente, brindando descripciones detalladas y ejemplos de propiedades que se incluirían en cada una de las tres categorías.

El inmueble a tasar es atípico

En este caso, la propiedad es un valor atípico, extraño o no común para el área en particular. De todas las características que pueden hacer que una propiedad sea compleja, las características físicas son las más obvias. Algunas de las características físicas clave que pueden hacer que una asignación de tasación sea compleja incluyen:

  • Tamaño (significativamente más grande o más pequeño que el típico para el mercado)
  • Planta (puede haber obsolescencia funcional)
  • Características personalizadas únicas
  • Calidad de mano de obra o construcción (superior o inferior a la norma)
  • Diseño arquitectonico
  • Adecuación de HVAC, sistemas eléctricos, pozos y/o fosas sépticas
  • Unidades de vivienda adicionales
  • Zonificación no conforme
  • Propiedad de uso mixto (por ejemplo, se usó como negocio y residencia)
  • Propiedades frente al mar en comparación con un radio de 1 milla de propiedades que no están frente al mar

Curso CE: Propiedades complejas: el lado extraño de la tasación

Tenga en cuenta que lo que se considera complejo en un mercado puede no serlo en otro mercado. Por ejemplo:

  • Una mansión en Beverly Hills no es atípica; una mansión en la zona rural de Alabama puede ser.
  • Una cabaña de troncos en las montañas de Virginia es común; una cabaña de troncos frente a la playa en VA, no tanto.
  • Las casas prefabricadas o móviles con adiciones son comunes en las áreas rurales, pero no en las ciudades.
  • Las casas de tierra o berma se pueden encontrar en las montañas, pero no en la ciudad.

Las propiedades atípicas incluyen:

  • Casas domo u otras casas con estilos arquitectónicos muy diferentes o únicos
  • Graneros convertidos
  • Se construye una casa parcial, por ejemplo, la mitad de la casa o el sótano, y los propietarios terminarán el resto después de haber ahorrado suficiente dinero para hacerlo.
  • Casas regulares con adiciones sin terminar
  • Una casa que ha sido ampliada y remodelada y es excesivamente grande y/o sus comodidades son atípicas en su mercado
  • Una casa de nueva construcción que está sobre-mejorada para su mercado (viviendas de lujo)
  • Casas que son históricas en edad o posiblemente una casa de nueva construcción en un área de construcción más antigua
  • Un tamaño de sitio más grande que el típico
  • Una casa situada en un sitio zonificado comercialmente
  • Un inmueble que ha sido estigmatizado a partir de un hecho ocurrido allí (muerte o delito notorio)
  • Una propiedad con dependencias situadas en terrenos rústicos
  • Una propiedad que está en mal estado (si es atípica para una zona o no hay ventas de propiedades en mal estado)

La forma de propiedad es atípica.

En este caso, las circunstancias de propiedad son poco frecuentes o hacen más compleja la tasación. Por ejemplo:

  • El propietario no posee derechos de propiedad sobre una propiedad frente al mar.
  • Existen escrituras de propiedad vitalicia sobre la propiedad (es decir, el dueño de una propiedad, el otorgante, transfiere la propiedad legal y el uso de la propiedad para que otra persona la use durante la vida de esa persona).
  • Existe un interés de propiedad parcial en la propiedad.
  • La propiedad es propiedad del banco.
  • La propiedad es un flip.

Las condiciones del mercado son atípicas.

En este caso, las condiciones únicas del mercado aumentan la complejidad de la evaluación. Por ejemplo:

  • La propiedad se encuentra en una zona donde hay no otras ventas.
  • No hay mercado para la casa; no se realizan ventas por alguna razón (p. ej., la propiedad está cerca de un sitio de limpieza nuclear).
  • Las ventas en un área están en un severo declive como resultado de una crisis inmobiliaria.
  • Hay una falta de suficientes composiciones.
  • Faltan datos suficientes o la reacción del mercado no fue fácil de medir.
  • Las condiciones del mercado están cambiando rápidamente o el vecindario está en transición.
  • Información contradictoria, como casas comparables que se venden a precios muy diferentes sin razón aparente.

Lectura adicional: Cómo obtener compensaciones en una propiedad compleja

Las tasaciones de propiedades complejas pueden ser desafiantes y rentables para el tasador residencial. Es importante tener en cuenta que una propiedad compleja requerirá más tiempo y experiencia, por lo que querrá establecer la tarifa en consecuencia. Para obtener más información, inscríbase en nuestro curso CE mejor calificado, Propiedades complejas: el lado extraño de la evaluación.

Nota del editor: esta publicación se publicó originalmente el 16 de marzo de 2021 y se actualizó el 16 de diciembre de 2022.

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